刚走进龙湖熙上的售楼部，冯凯就发现，竟然找不到空位，目光所及的每张桌子前，都坐着人。
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“楼市咋突然这么火了？”冯凯一边嘟囔着，一边挤进拥挤的人群。他告诉第一财经记者，最近贷款利率下调后，自己也在想着，要不要置换一套改善房，但眼前这个场景，让他再也不敢犹豫了。
近日，记者实地探访多个楼盘后发现，郑州的商品房市场呈现两极分化，一方面是整体成交量近期有大幅提升，多个楼盘在售项目及部分二手房价格均有涨价现象，一方面，也有一些在售项目卖不动，一些二手房价格不涨反跌。
有涨价的，销量也上升了
龙湖熙上是一个位于郑州市管南片区的新楼盘，该楼盘营销负责人薛志超说，目前，他们每周平均要接待1000多组客户，即便是工作日，每天也能迎来150组左右，周末甚至要接待近300组，“比之前增长还是比较明显的，”他对第一财经记者说。
龙湖熙上一位置业顾问也说，今年年后，从正月初六开始，自己就开始感觉，来看房的人明显多了起来，“人多的时候，忙得连饭都没空吃，有时候，都晚上11点多了，还有客户没走。”
一位二手房门店负责人也说，虽然目前的二手房交易与疫情之前的2019年没法比，但年后至今，其所在门店仍成交了10多套房子，“比疫情那几年，还是强太多了。”
同样从事二手房房产中介多年的吴辉则告诉记者，从房东心态的微妙变化上，也能看出市场的景气度。
“年前，你只要给房东打电话，跑得快得很，还给你说好多好话，让你帮着卖房，一套房子，轻轻松松谈下来个三五万，有时，（房东）甚至还会主动把价格降下来。”但这种状况，在年后却很少见到了，“现在，基本上有一半你都约不过来了，要么不愿意卖了，要么涨价了，好多单子都因为这‘黄’了，谈不成，这种情况现在普遍得很。”
吴辉说，其中最典型的，是一套位于融创中原壹号院的房子，房东曾在春节前先后降价6次，最大单次降价110万，最终将房价调至1050万，却依然未能卖掉，但同样是这套房子，春节后，房东又在短短8天的时间里连续多次加价，一路从1050万加价至1150万，最终，却以1200万的价格成交了。
吴辉的同事，前几天曾带客户去郑州东区的建业天筑，看一套1000多万的房子，结果，等看完房子，客户准备买了，再给房东打电话，房东却要再涨价30万才肯出售。
“有一个‘点背’的客户，年前看了的房子，很便宜，价格还好谈，一套房子，降个10万 、8万，都能谈下来，叫他定，他不定，结果，年后看的三套房，跟这个谈，房东说不卖了，和那个谈，房东说涨5万。”吴辉感叹说，春江水暖鸭先知，郑州的楼市回暖，则是先从北龙湖开始的，如今，伴随着楼市的春风吹进一些新房的售楼部，二手房市场上，也开始被吹起阵阵涟漪。
楼市真的回暖了吗？
一组来自郑州市住宅与房地产业协会旗下官方网站，即郑州360房产网的数据显示，2023年第6周，郑州全市商品房共计成交1516套，环比上涨802.38%；第7周，共计成交2667套，环比上涨43%。
与此同时，吴辉等二手房中介从业者的朋友圈里，也开始不断出现一些郑州在售楼盘的涨价信息。包括万科、招商、郑州华侨城等开发商也均表示，将对当地旗下楼盘上调价格。
“一般来说，只要说把口号喊出去了，不管做不做，肯定是代表（房地产）市场在逐渐恢复正常。”一家位于郑州东南片区的在售楼盘营销负责人王罡说，往年，不少楼盘为了尽快回笼资金，他降500，我降2000，他降2000，我降2500，但今年，这种竞相降价的场景，已经很少见到了。
不过，这位营销负责人也说，虽然一些楼盘对外打出涨价牌，但实际上，具体到各个项目，却呈现出两极分化的态势。
也有卖不动的
“你看，都说（楼市）回暖，但附近这么多楼盘，也只有我们项目人多一点儿，周边（项目）好多都是门可罗雀。”王罡说，与2016年时郑州的楼市普涨不同，这一波（楼市）回暖的具体表现是，往年能正常卖的项目，今年也都有很好的表现，往年卖不动的项目、停工的项目，今年依然卖不动。
二手房中介从业者陈中飞也发现，即便是出于同一位置的二手房，一墙之隔的价格，也可能是天壤之别。
陈中飞的门店，位于郑州帝湖花园附近，目前，帝湖花园的二手房，对外售价为每平方米9000元至1万元之间，但与之一墙之隔的融创御湖宸院、民安西上等小区内，即便是未装修的毛坯房，每平方米也能卖到一万六七以上，都比帝湖高得多。
陈中飞说，其实，帝湖的房子也曾经卖过高价。以该小区一套面积为79.29㎡的小两室为例，高峰期的2017年，能卖到105万到110万，2019年之前，基本都能卖到100万，2019年之后，也还能卖到90多万，到2020年，价格已经下跌到80多万。如今，即便市场回暖，这套房子的成交价，仍然一路下跌至75万至78万，并未享受到所谓房价回暖的红利。
同样为房价难上涨懊悔的，还有吴辉的同学。“俺同学的房子，就在陇海路高架下面，高的时候能卖140万，5年前我都跟他说，赶紧卖，每年俺们吃饭，我都说赶紧卖，催了几年，现在想卖了，却连100万都不一定能卖掉了。”吴辉说，虽然外界都说郑州的楼市回暖，但所谓的回暖，大多还是集中在一些新楼盘，以及二手房中的次新房、学区房，房价的上涨，至少目前来看，并不是一种普遍现象。
“如今的客户（购房者），变得更专业了，开始有自己的判断了。”吴辉忍不住感叹道，往年那种闭着眼就敢买房的购房者，现在几乎已经没有了，“也是被市场吓怕了。”毕竟，过去几年不断曝出的停工楼盘，甚至买房还贷近10年却至今未能入住新房的购房者的遭遇，已经让不少购房者成了惊弓之鸟。
薛志超便告诉第一财经，去年，很多来看房的客户，还会上来就问，你能不能交房，会不会烂尾，“去年的客户，你越跟他推销，讲的越多，他反而更担心房子。”到了今年，一些购房者才开始定下心来，把关注的重点放在扛得住市场洗礼的大平台、大公司身上，并逐步将关注的目光，放在楼盘的位置、配套以及品质上去。
冯凯也说，自己最好的朋友，就买到了烂尾楼，至今都没能住上新房。也因此，这回轮到自己想置换改善房，心里还一直有阴影，担心万一买到“烂尾楼”，可咋办。
不过，眼瞅着售楼部里熙熙攘攘的人群，冯凯又担心，再不买，房价会不会越来越高，目前仍在实施的3.8%的房贷利率，会不会伴随着楼市的逐步回暖，悄然提升？
眼瞅着冯凯犹豫不定的眼神，吴辉也开始劝他赶紧拿主意，毕竟，眼下的楼市还算不上全面回暖，一些开发商的日子过得依然艰难，还处于希望尽快回款的回血阶段。
“你看，现在很多新房的价格，都跌破他（开发商）的成本价了。但这个时候，他就是跌破成本价也得卖，得先把现金捞出来，你等他回血过来，现金流不紧张了，肯定也不愿意折价卖了。”吴辉说，等现金流回正了，市场也已经回暖一段了，一些开发商就会慢慢调价，毕竟，每个开发商卖房，肯定都是想挣钱的。
（文中冯凯、吴辉为化名）
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